Najwyższy Sąd Administracyjny orzekł, że tzw. „flipping”, czyli sprzedaż nieruchomości niedługo po ich zakupie i ich remoncie z niskim nakładem finansowym, oznacza prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi.
Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:
• prowadzona jest we własnym imieniu,
• ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
• ma charakter zorganizowany i ciągły.
Sąd wskazał, że zorganizowania działalności należy interpretować na podstawie rzeczywistych jej cech a nie tylko spełnienia formalnych obowiązków- założenie jdg czy spółki.
Jest to niekorzystny wyrok dla osób zajmujących się tym, gdyż handel nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej wiąże się z dodatkowymi obowiązkami i kosztami względem sprzedaży przez osobę fizyczną.
Działając jako osoby fizyczne, tzw. „flipperzy” podlegali wyłącznie 19% podatkowi od dochodu (przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszt nabycia, remontu, wyposażenie nieruchomości oraz odpisy amortyzacyjne), jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpił jej zakup. Po upływie tego czasu sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu PIT.
Prowadząc działalność gospodarczą „flipperzy” będą zobowiązani do odprowadzenia podatku w wybranej z trzech form:
• Skali podatkowej (12% do 120.000 zł + 32% od nadwyżki od tej kwoty)
• Liniowej 19%
• Ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (sprzedaż nieruchomości wg stawki 10%).
W przypadku pierwszych dwóch będą mogli pomniejszyć przychód o koszty poniesione, żeby go uzyskać, natomiast w przypadku ryczałtu nie będą mieli oni takiego prawa.
Dodatkowo w niektórych sytuacjach mogą oni zostać zobowiązania do naliczenia podatku VAT np. w sytuacji sprzedaży nieruchomości w celu pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od niego.
Prowadzenie działalności gospodarczej związane jest również z innymi wydatkami i obowiązkami, wśród których jako najważniejsze można wymienić opłacanie składek ZUS oraz prowadzenie księgowości.
Ze względu na ten wyrok NSA urzędy skarbowe mogą zwiększyć ilość kontroli podatkowych przeprowadzanych na podmiotach dokonujących sprzedaży nieruchomości, przez co powinni oni rozważyć kontakt z doradcą podatkowym lub biurem rachunkowym oraz podjęcie dalszych działań zależnie od otrzymanej porady.
Podstawa prawna:
• Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22
• Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)